Nave industrial con defectos constructivos

Pregunta_ Hace unos tres años, adquirimos una Nave industrial, en un polígono cercano a Madrid, de nueva construcción, acogiéndonos a una promoción de esas que parecen sumamente ventajosas. Sin embargo, desde, más o menos el año siguiente a la entrega de la nave, empezaron a aparecer defectos de construcción de considerable gravedad (y no me refiero a grietas o pequeñas humedades, sino a fracturas en los muros de carga, y serios defectos de impermeabilización que, en muchas ocasiones, conllevan verdaderas inundaciones que nos impiden trabajar en la nave).

Como es natural, hemos ido realizado numerosas llamadas y quejas a la promotora, en reclamación de reparaciones, pero lo más que hemos obtenido es que nos manden a unos chapuzas que se limitan a enlucir las grietas y dar una mano de pintura. Dado que nuestra paciencia ha llegado a su límite, y que llevamos bastantes días con la nave anegada, sin poder trabajar, querríamos saber cuál es la mejor forma de actuar, ya que, cuando hemos amenazado a la promotora con ponerles una denuncia, nos han dicho que el plazo era de un año, y que ya estaba prescrito. ¿Es eso cierto? ¿Podemos denunciar a la Promotora?

Respuesta_  No, no lo es. Lo sería si estuviñéramos hablando de pequeños defectos, de esos que usted indicaba (de los que se consideran ornamentales, como fallos de pintura, pequeñas grietas de asentamiento, o leves humedades).

Pero de lo que usted nos habla es de defectos serios, con entidad suficiente para considerarse como vicios ruinógenos. Debe usted entender que cuando nos referimos a esos vicios que amenazan ruina, no nos estamos refirienso exclusivamente a aquellos defectos que amenazan la estabilidad estructural de la nave (lo que sería la ruina física, que conforma el vicio ruinógeno "stricto sensu"), sino que en este concepto se admite, también, la denominada ruina funcional, que se produce cuando, como consecuencia de la existencia de las patologías constructivas producidas, el inmueble de que se trate puede ser considerado como inútil para servir al objeto para el que fue adquirido.

Obviamente, una nave es construida y adquirida para servir de continente a la actividad que en ella ha de desarrollarse, y esa utilidad queda gravemente menoscabada si, como consecuencia de los defectos existentes, no puede ser usada tranquilamente para esa finalidad. Así que consideramos que nos hallamos ante un caso paradigmático de la denominada ruina funcional.

Dicho esto, el artículo 1.591 del Código Civil concede la acción que se denomina de responsabilidad decenal, que permite al propietario perjudicado dirigirse contra los intervinientes en el proceso constructivo, en reclamación de la reparación que resulte pertinente para subsanar los defectos detectados (o bien, en el frecuente caso de que no se desee que los mismos que los causaron se ocupen de intentar arreglarlos, de la valoración de esa reparación en metálico), junto con la de los daños y perjuicios que se hayan causado y sean demostrables y cuantificables económicamente.

Dado el poco tiempo pasado desde la entrega de la nave, no hace falta entrar en la discusión de si el plazo de 10 años es para la aparición de los defectos, y el ejercicio de la acción caduca a los 15 años, puesto que, en este caso, no es necesaria tal distinción.

Pero lo que sí es conveniente es decidir es contra quién dirigir la acción. El art. 1591 permite hacerlo contra todos los intervinientes en el proceso constructivo (promotor, constructor, Arquitecto y Aparejador), de forma solidaria, pues si bien la lógica es la de que debe responder quien sea el responsable de los defectos, en el particular caso de esta acción se permite al perjudicado dirigirse frente a todos, y que luego sean ellos los que depuren sus propias responsabilidades con las acciones que, entre ellos, resulten convenientes.

En cuanto a si demandar sólo al Promotor, pueden hacerlo, pero no se lo aconsejamos porque, en primer lugar, les deja con menos cobertura a la hora de obtener satisfacción (las constructoras y los Arquitectos y Aparejadores suelen tener Seguros de Responsabilidad elevados); y en segundo lugar, porque si sólo demanda al promotor, este puede solicitar la llamada "intervención provocada" de los demás intervinientes, lo que retrasaría el proceso considerablemente.