Pregunta: Como consecuencia, la única manera que tenemos de presionar es la de no pagar las cuotas de la Comunidad, hasta que no nos vemos obligados a ello. Generalmente, y dado que cada vez que se convoca Junta se nos advierte que los propietarios que no estemos al corriente de pago no podremos hacer uso de nuestro derecho al voto, lo que solemos hacer es presentarnos en la Junta y, alí mismo, proceder al pago antes del inicio de la reunión, para que tengan que admitirnos el voto. Sin embargo, con ocasión de la Junta última (la habitual de todos los años, en Enero, para renovar cargos y aprobar los presupuestos y cuentas de la Comunidad), me ha pasado una cosa que no sé si es legal, y que desearía consultarles.
Cuando los propietarios de los locales nos presentamos en la reunión, a la hora señalada para la segunda convocatoria (que es cuando se celebran siempre las juntas, por falta de quorum para celebrarla en primera convoocatoria), y le hicimos entrega al administrador del importe que cada uno adeudaba como consecuencia de las cuotas del pasado año, este nos lo agradeció, dijo que tomaba nota del pago, pero nos informó de que, dado que el pago no se había efectuado antes de la convocatoria de la Junta, en esta ya se advertía "que los propietarios que en ese momento no estuvieran al corriente, no podrían votar en la Junta y que, de todos modos, como la Junta se había iniciado en primera convocatoria, al haber asistido vecinos suficientes para que hubiera quorum, no podíamos votar. Acto seguido, procedieron a aprobar una serie de acuerdos aun más perjudiciales para los locales, por unanimidad. Exigimos que se modificara esa decisión y, al no lograrlo, pedimos que quedara constancia en el Acta de lo ocurrido. Lo que queremos saber es si pueden denegarnos el voto en la forma que lo han hecho.
Respuesta: En principio, no cabe duda, y vemos que ustedes lo tienen claramente asumido, de que los propietarios "morosos" se ven excluidos del derecho a voto, ya que están tratando de presionar a la Junta retardando sus pagos hasta el último momento. Y vaya por delante, que consideramos que, jurídicamente, su modo de actuar carece de la menor fuerza legal, ya que nada permite el impago de las cuotas para el adecuado sostenimiento de los gastos comunes, y menos como medida de presión.
Pero vamos con el fondo del asunto, que, en nuestra opinión, tiene dos partes.
La primera es que el argumento del Administrador en el sentido de que el pago hay que hacerlo antes de la convocatoria de la Junta carece de validez, ya que lo que determina la supresión del derecho a votar, por causa de impago es, siempre, a tenor de lo que establece la L.P.H., la fecha de la Junta, por lo que cualquier propietario, que en el momento del comienzo de esta se encuentre al corriente de pago, podrá votar, sea cual sea el momento en que haya efectuado dicho pago.
Pero, en cambio, en cuanto al segundo de los argumentos, sí es correcto ya que, precisamente por lo dicho, para poder ejercer el derecho a voto es necesario que el propietario se encuentre al corriente de pago en el momento del inicio de la Junta.
Por tanto, ya que ustedes efectuaron el pago una vez iniciada esta, en primera convocatoria, al existir quorum de asistencia suficiente, es claro que Uds. no estaban al corriente cuando la Junta dio comienzo. Y por ello, la Junta podía privales del derecho a votar, como lo hizo.
Así pués, les recomendamos que, ante el juego del "gato y el ratón" que están practicando los vecinos de las vivienda con los de los localkes, y viceversa, y ante la posibilidad de que los hechos puedan repetirse, adopten ustedes una de estas dos medidas: o se personan en la Junta para pagar, a la hora señalada para la primera convocatoria o, lo que nos parece más adecuado, ingresan ustedes el importe adeudado en la cuenta de la Comunidad el mismo día de la Junta, y entregan en la misma el justificante ya que, de este modo, siempre se habrán puesto al corriente antes de su inicio, sea cual sea la hora en que ustedes lo acrediten documentalmente.
Fernando Yandiola es abogado y director de Yandiola & Rodríguez, Asesores Empresariales, S.L.
